媒体：原创 作者：绿缘
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2016/1/15 19:51:51
摘 要：遵循客观、独立公正和科学的原则及其一般的公认评估原则，对评估范围内的资产进行了必要的核查与现场调查、询证，查阅了相关文件及资料，根据评估目的及现场资产状况，价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买卖双方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易中的价值估算数额。
关键词：党参 资产 评估 价值
1、资产状况及形成过程
2008年12月3日，桑庆吉与郭秋野共同签订《土地转让协议书》，双方达成有偿转让协议，桑庆吉以每亩约四万元的价格，总计一次性付给郭秋野壹拾陆万元，取得该土地所有权和地上设施，完成土地流转手续。郭秋野则自愿放弃土地永久使用权及其他一切与土地相关之权利。
桑庆吉经过履行土地流转手续，取得总计0.54公顷的土地经营权后，一直在该土地上种植树木、栽培党参。截至2013年12月18日，新民市政府发布国家重点建设项目京沈客运专线征收《通告》，该土地被确认征收，此次委评的2002平方米钢结构冷棚和1963平方米竹木结构冷棚即为栽培党参的主要场所，共栽培党参约177677株。
（1）本区域地势以平原为主，党参栽培集中，水源丰富，无污染源，劳动力来源充足，温度适宜，土层厚度为中度，适宜党参生长。
（2）依据资产所有人所提供的资产清单资料，经现场核查认定，在辽宁省新民市郭屯村域内的0.3963公顷，177677株党参资产，可以作为委评资产在评估基准日的价格评估依据。
（3）土地承包期到2028年（按土地承包政策）为20年，剩余年限2028年-2013年=15年。补偿期15年/3年=5个周期，认定补偿期2个周期。
党参资产清单
| 所有人 | 品种名称 | 栽培类型 | 面积（平方米） | 数量（株） | 备注 |
| 桑 庆 吉 | 党参 | 钢结构 | 2002 | 89712 | 国标 |
| 竹木结构 | 1963 | 87965 | |||
| 总计 | 冷棚 | 3965 | 177677 | ||
| 土地承包年限 | 永久 | ||||
2、评估类型
参照评估有关法规，遵循客观、独立公正和科学的原则及其一般的公认评估原则，根据评估目的及现场资产状况，确定资产评估的价值类型为：收益现值法。
收益现值法内涵：收益现值法又称、收益化法，是指通过估算被评估资产的未来并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种。从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。
3、价格评估方法
评估价值=实际出售量×单价×赔偿年限-成本（包括人工费 种子费 药物费 起参费 租地费 材料费 肥料费 其他费）
评估价值：每年可获得的经济效益，由于征收（占）使得这部分收益将无法获得；
单价：通过市场采价获得近3年当地市场的平均价格；
年限：按栽培周期为3年，补偿期确定为3年；
成本：年限总投入的种苗、生产成本和看护成本；
种苗成本——当年市场平均价；
看护成本——当年劳动力市场平均价；
土地承包金：年限内的土地承包费；
土地承包金=总承包费/承包期×年限。
4、评估结果
价格评估总值：肆拾柒万零肆佰壹拾陆圆整（￥：470,416.00元）。（见估算结果明细表）
估算结果明细表
| 项目 | 数据 | 备注 |
| 面积(公顷) | 0.3963 |
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| 数量（株） | 177677 |
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| 补偿期（个） | 2 |
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| 预期收入（元） | 496,926 |
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| 虚拟成本（元） | 4,163 |
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| 预期产值（元） | 492,763 |
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| 折现率（%） | 5.38% |
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| 净现值（元） | 466,252 |
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| 固定资产及设施 | - |
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| 先期成本（元） | 4,163 |
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| 经济价值（元） | 470,416 |
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